A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que é possível incluir parcelas vincendas — aquelas que ainda vão vencer — na execução de título extrajudicial referente às cotas condominiais, desde que atendam a alguns critérios objetivos: mesma natureza, valor homogêneo e caráter sucessivo.

O que isso significa na prática para os condomínios?

Segundo o advogado especialista em Direito Condominial Dr. Paulo Cantalice, do escritório Cantalice Advogados, as cotas condominiais são consideradas obrigações de trato sucessivo, ou seja, são prestações que se renovam periodicamente e se repetem ao longo do tempo.

“Caso não sejam pagas, o condomínio pode ajuizar diretamente uma ação de execução de título extrajudicial, conforme prevê o artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil”, explica.

Com o novo entendimento do STJ, o condomínio poderá executar não apenas as parcelas vencidas no momento da propositura da ação, mas também as que vierem a vencer durante o andamento do processo, desde que preencham os seguintes requisitos: i) sejam mensais e contínuas; ii) tenham valor similar; iii) decorram do mesmo título (geralmente, convenção condominial ou decisão assemblear).

A importância da atuação do síndico e da assessoria jurídica

Como representante legal do condomínio, o síndico tem o dever de zelar pela regularidade financeira do empreendimento. A omissão na cobrança das cotas pode, inclusive, atrair para ele responsabilidade pessoal.

“Cabe ao síndico, com apoio de um advogado especializado, definir a melhor estratégia de cobrança, reunindo documentos como a convenção do condomínio e atas de assembleias que aprovaram os valores devidos”, destaca Cantalice.

Há exceções? Sim.

O entendimento do STJ não autoriza a inclusão automática de qualquer valor futuro. Somente obrigações recorrentes e de valor homogêneo — como a cota condominial mensal — podem ser incluídas na execução.

Valores extraordinários, como multas, taxas extras ou contribuições específicas para obras, não podem ser executados automaticamente, pois exigem possibilidade de defesa individualizada por parte do condômino devedor.

Recomendações para evitar a cobrança judicial

Dr. Paulo Cantalice recomenda que condôminos inadimplentes busquem um acordo direto com o síndico, como um parcelamento amigável da dívida, antes que a situação evolua para cobrança judicial:

“A execução judicial pode resultar no bloqueio de bens e será sempre mais onerosa para o condômino, inclusive com acréscimo de honorários e custas processuais.”

A inadimplência e seu impacto coletivo

A inadimplência condominial afeta diretamente todos os moradores, já que as despesas são rateadas entre os condôminos. Quando alguém deixa de pagar, o custo é redistribuído entre os adimplentes, aumentando os encargos e comprometendo o equilíbrio financeiro do condomínio.

“É uma situação que prejudica toda a coletividade e deve ser enfrentada com firmeza e responsabilidade”, conclui o advogado.

Ficou com dúvidas sobre cobrança condominial ou inadimplência? Fale com a nossa equipe jurídica: (21) 2533-1799 | (21) 2526-0368

Dr. Paulo Cantalice – Matéria publicada na Revista dos Condomínios, 5ª edição, páginas 16 e 17.